固定か変動かより大切な住宅ローンの考え方
住宅ローンの話になると、
「固定がいい」「変動が得」と、
結論を断言する情報をよく見かけます。
このブログでは、金利の予測はしません。
その代わりに、
自分なりに
「こうなったら困る」「ここまでは耐えられる」
を考えることを大切にしています。
① 固定金利と変動金利の違い（おさらい）
まずは前提の整理から。
変動金利
- 金利は低め
- 定期的に見直しがある
- 将来の返済額は確定しない
固定金利
- 金利は高め
- 返済額はずっと一定
- 将来の見通しが立てやすい
ここで重要なのは、
どちらが正解かではなく、
どんなリスクを取るかです。
現在は、
固定金利と変動金利のあいだに
おおよそ1％前後の差があります。
この1％をどう考えるかで、判断は大きく分かれます。
②金利差1％をどう考えるか（2つの視点）
視点①元金が多い時期に低金利なのは有利
住宅ローンは、返済初期ほど元金が多く残っています。
- 元金が多い時期に金利が低い
- 利息総額を抑えやすい
- 将来金利が上がっても、影響は相対的に小さくなる
👉
繰上返済を考えている人や、
家計に余力がある人は、
この考え方と相性がいいかもしれません。
視点②インフレが進めば、固定を追い抜く可能性
一方で、
- 物価が上がれば金利も上がりやすい
- 数年で固定金利を超える可能性もある
- 長期の安心を買うという考え方
👉
家にかける固定費を確定させたい、
近い将来変動金利も２％超えてくると思う、
こう考える人は、こちらを重視するケースもあります。
ここで大事なことを、はっきり書いておきます。
このブログでは、
金利がどうなるかの予測はしません。
当たらないからです。
でも、自分なりに「こうなったら困る」
を想定することはできます。
③シミュレーションは「最悪パターン」で見る
住宅ローンのシミュレーションは、
民間銀行のもので十分です。
見るポイントはこれだけ。
✔ 今より金利が上がったら返済額はどうなるか
✔ 家計は耐えられるか
過去の日本では、住宅ローン金利が8％前後だった時代もありました。
今後同じ水準になる未来が来るかは分かりません。
万一その水準でも家計が破綻しないか、
破綻しそうな場合の出口戦略
を一度考えておくことが、「安心」につながります。
④変動金利の仕組みも知っておく
変動金利には、返済額の急変を抑える仕組みがあります。
5年ルール
- 毎月の返済額は5年間据え置き
125％ルール
- 返済額の増加は、直前の125％まで
一見、安心な仕組みに見えますが、注意点もあります。
実は「元金が減っていない」ことがある
返済額が抑えられている間、
- 利息が増えている
- 元金の減りが遅くなる
ということが起こります。
月々払えている＝順調とは限りません。
35年後に元金が残っていたら？
これはよくある質問ですが、答えはシンプルです。
👉 残っていれば、一括返済が必要です。
- ローン期間終了＝完済ではない
- 元金が残っていれば、期日一括返済
だからこそ、
- 定期的に残高を確認する
- 必要に応じて繰上返済を検討する
ことが重要になります。
⑤固定か変動かより大切なこと
この記事で伝えたいのは、
「固定がいい」「変動が正解」
ではありません。
✔ 金利は予測しない
✔ でも最悪を想定する
✔ 家計が耐えられるかを見る
✔ 35年後に借金を残さない
住宅ローンは、金利の問題というより、人生設計の問題なのです。
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